Kosten und Aufwendungen, welche schon vor der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen geleistet werden, können dennoch Werbungskosten darstellen. Voraussetzung für das Vorliegen solcher vorweggenommenen Werbungskosten ist, dass Umstände gegeben sind, welche über die bloße Absichtserklärung zur künftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten. Die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung muss aufgrund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Werbungskostenabzug mehr möglich.

Im Zusammenhang mit künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können den EStR folgend (Rz 4035) etwa Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrunds, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes oder die AfA von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Demnach wird bei der Vermietung dienenden Gebäuden die AfA nicht erst ab der tatsächlichen Überlassung an den Mieter angesetzt, sondern schon ab der in der Vermietungsabsicht erfolgten Bereitstellung des Gebäudes (da bei Gebäuden die rein altersbedingte Abnutzung in den Vordergrund tritt).

Das BFG hatte sich (GZ RV/5100117/2023 vom 14.4.2025) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Liegenschaft erworben wurde und ein über den Kaufpreis hinausgehender Kredit aufgenommen wurde. Vor der geplanten Vermietung war noch eine umfassende Sanierung angedacht – konkret sollten zwei Wohnungen im Obergeschoss und Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoss entstehen und anschließend vermietet werden. Nach anfänglichen kleinen Sanierungen in den ersten vier Jahren stoppte das Projekt jedoch aufgrund von Unstimmigkeiten mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks im Jahr 2015. Seitdem wurden keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr durchgeführt und das Gebäude war ein Rohbau ohne Fenster und Türen, ohne Innenausbau und Installationen etc.

In der Steuererklärung wurden dennoch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, welche vom Finanzamt nicht anerkannt wurden (mangels Anerkennung als Einkunftsquelle). Das BFG betonte in seiner Entscheidung, dass die Prüfung, ob vorweggenommene Werbungskosten vorliegen, gedanklich der Liebhabereibeurteilung vorgelagert ist. Demnach kann aus einem Umbau bzw. einer Gebäudesanierung noch nicht zwingend der Entschluss abgeleitet werden, das Gebäude in Folge zu vermieten. Dieser auf die Vermietung des Objekts gerichtete Entschluss des Steuerpflichtigen muss jedoch klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten; das Erzielen von tatsächlichen Einnahmen ist hingegen keine Voraussetzung für die Berücksichtigung von vorweggenommenen Werbungskosten. Mangels erkennbarer ernsthafter Vermietungsabsichten durch den Steuerpflichtigen – bedingt durch die „ewige Sanierung“ des Gebäudes – lagen für das BFG keine vorweggenommenen Werbungskosten vor, sodass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden konnten.

Die steuerliche Geltendmachung von Kosten bzw. Aufwendungen als außergewöhnliche Belastung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung – in einem weiteren Schritt müssen sich auch oftmals Gerichte (z.B. BFG, VwGH) damit auseinandersetzen. Anhand einer unlängst ergangenen BFG-Entscheidung (GZ RV/7103866/2024 vom 9.4.2025) sollen nachfolgend typische Fallstricke für Steuerpflichtige im Rahmen der (erhofften) Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung dargestellt werden.

Grundvoraussetzung für die steuerliche Abzugsfähigkeit als außergewöhnliche Belastung sind kumuliert Außergewöhnlichkeit, Zwangsläufigkeit und die wesentliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Überdies darf die Belastung nicht bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Sonderausgaben geltend gemacht worden sein. Dabei gilt eine Belastung als außergewöhnlich, soweit sie höher ist als jene, die der Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse bzw. gleicher Vermögensverhältnisse erwächst. Zwangsläufigkeit setzt voraus, dass man sich der Belastung aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann. In Bezug auf die wesentliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist eine solche anzunehmen, wenn die Belastung einen vom Steuerpflichtigen von seinem Einkommen vor Abzug der außergewöhnlichen Belastung zu berechnenden Selbstbehalt übersteigt.

Das BFG hatte sich im konkreten Fall mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Kosten i.Z.m. dem Ausbau einer Toilette als außergewöhnliche Belastung steuerlich abgesetzt werden können, sofern die Voraussetzungen für eine Behinderung beim Steuerpflichtigen zweifelsfrei gegeben sind. Auffällig war dabei, dass vom Steuerpflichtigen für die Geltendmachung lediglich ein Angebot für den Austausch eines WCs in Standardausführung vorgelegt worden war. Das BFG betonte in seiner Entscheidung, dass bei dem Umbau einer Toilette (gleichermaßen gilt das für andere Bereiche der Wohnung bzw. des alltäglichen Lebens) lediglich jene Mehraufwendungen als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sind, die durch eine behindertengerechte Ausführung zusätzlich entstehen. Die Kosten für eine normale Standardausführung, die für jede Person nutzbar ist und somit keine Hilfsmittel umfasst, können hingegen nicht abgezogen werden. Bei Umbauten ist dem BFG folgend überdies zu beachten, dass eine (außergewöhnliche) Belastung typischerweise nur dann vorliegt, wenn die Ausgaben zu einem endgültigen Verbrauch, Verschleiß oder einer sonstigen Vermögensminderung führen. Bloße Vermögensumschichtungen (weil z.B. durch den Umbau der Wert des Eigenheims erhöht wird) ziehen hingegen üblicherweise keine außergewöhnliche Belastung nach sich.

Hinsichtlich „Beweislast“ ist schließlich für die Geltendmachung von Kosten als außergewöhnliche Belastung zu beachten (gemäß VwGH-Rechtsprechung), dass es an dem Steuerpflichtigen liegt, alle Umstände darzulegen, auf welche die abgabenrechtliche Begünstigung gestützt werden kann. Im konkreten Fall wurde dies unterlassen, da weder Rechnungen für den Ausbau der Toilette vorgelegt wurden (auch keine Zahlungs- oder Überweisungsbestätigungen), noch der Nachweis erbracht wurde, wie hoch die aufgrund der Behinderung angefallenen Aufwendungen waren.

Für die steuerliche Geltendmachung von außergewöhnlichen Belastungen bei Vorliegen einer Behinderung sei schließlich noch darauf hingewiesen, dass aus der Behinderung resultierende Mehraufwendungen als außergewöhnliche Belastung ohne Berücksichtigung eines Selbstbehalts abgezogen werden können. Grundsätzlich allerdings nur insoweit sie die Summe erhaltener pflegebedingter Geldleistungen, wie z.B. Pflegegeld oder Pflegezulage, übersteigen.

Mit 30.6.2025 endet die Frist für die Rückvergütung von in Drittländern (z.B. Schweiz, Türkei) entrichteten Vorsteuerbeträgen. Österreichische Unternehmen, die davon betroffen sind, sollten daher rechtzeitig einen entsprechenden Antrag stellen. Nicht zu verwechseln ist der Termin mit der Frist für die Vorsteuervergütung innerhalb der EU, welche erst am 30. September 2025 endet. Anträge für dieses Vergütungsverfahren müssen elektronisch via FinanzOnline eingebracht werden.

Der 30.6.2025 als Frist gilt auch für ausländische Unternehmer mit Sitz außerhalb der EU. Diese können bis dahin einen Antrag auf Rückerstattung der österreichischen Vorsteuern für das Jahr 2024 stellen. Die Frist ist nicht verlängerbar! Zuständig für die Anträge ist das Finanzamt Graz-Stadt (Antragstellung mit dem Formular U5 und bei erstmaliger Antragstellung Fragebogen Verf 18). Belege über die entrichtete Einfuhrumsatzsteuer und sämtliche Rechnungen sind dem Antrag im Original beizulegen.

Für manche Drittländer gelten jedoch Sonderregelungen – so etwa für Großbritannien, auch wenn das United Kingdom seit dem Brexit ein Drittland ist. Die Sonderregelungen sind auf nationale britische Regelungen zurückzuführen und sehen vor, dass der Vergütungszeitraum vom Kalenderjahr abweicht und sich nach dem sogenannten „prescribed year“ richtet. Das prescribed year dauert vom 1. Juli eines Jahres bis zum 30. Juni des Folgejahres und der Antrag auf Vorsteuerrückerstattung auf Basis eines solchen prescribed years muss innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Zeitraums eingebracht werden. Folglich müssen für die Erstattung der Vorsteuerbeträge aus dem Zeitraum 1.7.2024 bis 30.6.2025 die Vergütungsanträge erst bis spätestens 31.12.2025 eingebracht werden.

Vorsteuervergütungsanträge in Großbritannien sind samt Beilage des britischen Vergütungsformulars „VAT 65A“ (in Papierform), einer gültigen Unternehmerbescheinigung und den entsprechenden Rechnungen und Importbelegen im Original auf dem Postweg zu übermitteln. Eine elektronische Übermittlung über das SDES Claim System ist alternativ möglich. Voraussetzung ist, dass die Vorsteuerbeträge bei einem Beantragungszeitraum von weniger als zwölf Monaten (der jedoch mindestens drei Monate umfassen muss) den Mindestbetrag von 130 GBP bzw. bei einem Zeitraum von vollen zwölf Monaten den Mindestbetrag von 16 GBP überschreiten müssen.

Seit der COVID-19 Pandemie können Ausgaben für ergonomisch geeignetes Mobiliar wie insbesondere Schreibtisch, Drehstuhl, Beleuchtung eines in der Wohnung eingerichteten Arbeitsplatzes (Homeoffice) bis zu insgesamt 300 € pro Kalenderjahr als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, sofern der Arbeitnehmer zumindest 26 Homeoffice-Tage im Kalenderjahr geleistet hat. Wichtige Voraussetzung für den Abzug als Werbungskosten ist, dass nicht gleichzeitig Ausgaben für ein Arbeitszimmer steuerlich berücksichtigt werden (die Anforderungen an ein steuerliches Arbeitszimmer sind überdies strenger). Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten i.Z.m. dem ergonomisch geeigneten Mobiliar insgesamt den Höchstbetrag, kann der Überschreitungsbetrag innerhalb des Höchstbetrags jeweils ab dem Folgejahr zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7101397/2024 vom 7.1.2025) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Steuerpflichtige im Jahr 2020 Kosten für ergonomisch geeignetes Mobiliar für das Homeoffice von 238 € und im Jahr 2021 Kosten von 208 € geltend gemacht hatte (insgesamt 446 €). In beiden Jahren hatte sie jeweils 26 Tage im Homeoffice gearbeitet und jeweils 150 € als Werbungskosten für ergonomisch geeignetes Mobiliar geltend gemacht. Die Restkosten für das ergonomisch geeignete Mobiliar (146 €) sollten im Jahr 2022 steuerlich abgesetzt werden – allerdings ist sie im Jahr 2022 lediglich auf 3 Homeoffice-Tage gekommen. Für die Absetzbarkeit der Restkosten spricht grundsätzlich, dass die zu verteilenden Werbungskosten in Jahren mit ausreichender Homeoffice-Tätigkeit angefallen sind – folglich müssten auch die Überhänge im Jahr 2022 steuerlich abzugsfähig sein.

Bei seiner Entscheidung betonte das BFG mit Hinweis auf die Gesetzesmaterialien, dass im Rahmen der Verteilungsregelung ältere Anschaffungen bzw. Herstellungen vor jüngeren zu berücksichtigen sind. Dabei ist das Erfordernis einer zumindest 26 Tage umfassenden Homeoffice-Tätigkeit für jedes Veranlagungsjahr gesondert zu beurteilen. Werden die 26 Tage in einem Kalenderjahr nicht erfüllt, kommt die Berücksichtigung in diesem Jahr nicht in Betracht – es kann jedoch im Folgejahr (sofern die Anzahl an Homeoffice-Tagen erfüllt wurde) eine Berücksichtigung des im Vorjahr nicht verwertbaren Betrages in diesem Jahr erfolgen.

Folglich muss die Mindestanzahl an Homeoffice-Tagen auch bei der Übertragung und bei der steuerlichen Geltendmachung des Restbetrags in Folgejahren erfüllt sein. Im Übrigen ist es auch steuersystematisch korrekt, dass der Rest der entsprechenden Kosten nur dann zu berücksichtigen ist, wenn im Folgejahr eine nennenswerte berufliche Verwendung des ergonomisch geeigneten Mobiliars im Homeoffice (in Form von zumindest 26 Tagen) vorliegt. Im Endeffekt verneinte das BFG die Geltendmachung der Restkosten für ergonomisch geeignetes Mobiliar im Jahr 2022, da die Steuerpflichtige nicht zumindest 26 Tage im Homeoffice gearbeitet hatte.

Mitte Mai ist die Regierungsvorlage zum Budgetbegleitgesetz 2025 veröffentlicht worden. Ausgewählte relevante Themen werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt. Die finale Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.

Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer bei „Share Deals“

Die grunderwerbsteuerlichen Tatbestände des Gesellschafterwechsels bzw. der Anteilsvereinigung und -übertragung sollen erweitert werden, um große Immobilientransaktionen in Form von „Share Deals“ besser erfassen zu können (also bei Übertragungen von Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften, die ein Grundstück besitzen). Künftig soll eine faktische Gleichstellung von Asset Deals und Share Deals bei Immobilientransaktionen bestehen. Ein GrESt auslösender Tatbestand des Gesellschafterwechsels soll nunmehr bereits vorliegen, wenn mindestens 75 % (anstelle 95 %) der Anteile am Gesellschaftervermögen bzw. der Gesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Zukünftig sollen nicht nur Gesellschafterwechsel von Personengesellschaften, sondern auch an Kapitalgesellschaften, vom Anwendungsbereich erfasst sein. Ausgenommen sind an Wertpapierbörsen gehandelte Kapitalgesellschaften. Weiters sollen Übertragungen von Anteilen am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft von der Grunderwerbsteuer erfasst werden, sofern durch die Übertragung (mittelbar oder unmittelbar) mindestens 75 % (anstelle von 95 %) aller Anteile in der Hand einer Person oder einer Personenvereinigung vereinigt werden. Unter Personenvereinigung ist grundsätzlich der gesellschaftsrechtliche Konzernbegriff zu verstehen. Erfasst sein sollen auch natürliche Personen, die eine einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Der Tatbestand der Anteilsvereinigung soll gegenüber jenem des Gesellschafterwechsels nachrangig sein.

Die Bemessungsgrundlage für die GrESt bei Gesellschafterwechsel bzw. Anteilsvereinigung und -übertragung sowie bei Umgründungen soll weiterhin der Grundstückswert sein – der Steuersatz bleibt bei 0,5 % (dies gilt auch bei Vorliegen eines Familienverbands i.S.d. GGG). Liegt hingegen eine „Immobiliengesellschaft“ vor, so soll der gemeine Wert aller betroffenen Grundstücke (bei Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel oder Umgründung) die Bemessungsgrundlage für die GrESt darstellen (Steuersatz 3,5 %). Eine „Immobiliengesellschaft“ ist insbesondere anzunehmen, wenn das Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene gewerbliche Zwecke genutzt werden (die Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken stellen keine gewerblichen Zwecke dar) oder die Einkünfte überwiegend durch Veräußerung, Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden. Die dargestellten Änderungen im Rahmen der GrESt sollen grundsätzlich mit 1.7.2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge anzuwenden sein, für die die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht oder entstehen würde.

Umwidmungszuschlag bei der Veräußerung von Grund und Boden

Durch die Umwidmung von Grundstücken – insbesondere von Grünland zu Bauland – kann es oftmals zu atypischen Wertsteigerungen kommen, die nunmehr einer stärkeren Besteuerung unterliegen sollen. Konkret soll bei der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden ein 30 %iger Umwidmungszuschlag eingeführt werden, der dem ermittelten Gewinn bzw. den positiven Einkünften (Überschuss) hinzuzurechnen ist (der Umwidmungszuschlag gilt also für betriebliche und außerbetriebliche Einkünfte). Führt die Grundstücksveräußerung zu einem Verlust, so fällt kein Umwidmungszuschlag an. Bedeutsam an der Neuregelung ist, dass sich der Umwidmungszuschlag nur auf Grund und Boden bezieht, nicht aber auf den anteiligen Veräußerungsgewinn für nach der Umwidmung errichtete Gebäude. Keine Rolle beim Umwidmungszuschlag spielt, ob es sich um Altvermögen oder Neuvermögen handelt; auch der bei der Veräußerung zur Anwendung kommende Steuersatz (Tarifsteuersatz oder besonderer Steuersatz) ist irrelevant. Der Umwidmungszuschlag soll mit der Höhe des Veräußerungserlöses begrenzt sein. Zur Anwendung kommt der Umwidmungszuschlag bei Veräußerungen von Grundstücken ab 1.7.2025, wenn die wirksame Umwidmung ab 1.1.2025 stattgefunden hat.

Erhöhung des Pendlereuros

Um die Abschaffung des Klimabonus zumindest teilweise zu kompensieren, soll der Pendlereuro ab 2026 von 2 € auf 6 € angehoben werden. Der maximale Erstattungsbetrag für Arbeitnehmer mit Anspruch auf das Pendlerpauschale soll von bisher 608 € auf 737 € angehoben werden (und im Zuge der Inflationsanpassung 2025 nochmals für 2026 erhöht werden).

Verschärfungen bei Stiftungen

Ab dem 1.1.2026 soll der Steuersatz für Zuwendungen an Privatstiftungen (Stiftungseingangssteuer) von 2,5 % auf 3,5 % erhöht werden. Das „Stiftungsprivileg“ in Form der Möglichkeit zur Übertragung stiller Reserven (nach § 13 Abs. 4 KStG) soll davon unberührt bleiben.

Keine Valorisierung von Familienleistungen

Im Sinne der Budgetkonsolidierung soll die Valorisierung von bestimmten Familienleistungen für die Jahre 2026 und 2027 ausgesetzt werden – so soll etwa der Kinderabsetzbetrag für 2026 und 2027 nicht erhöht werden. Überdies ist vorgesehen, dass für die Kalenderjahre 2026 bis 2029 der Ausgleich für die kalte Progression nur in Höhe von 2/3 der positiven Inflationsrate erfolgen soll, das verbleibende Drittel soll ausgesetzt werden.

Ausweitung der Basispauschalierung

Für die Veranlagung 2025 und 2026 soll die Basispauschalierung ausgeweitet werden – so soll für das Jahr 2025 die Umsatzgrenze von 220.000 € auf 320.000 € erhöht werden und der Prozentsatz der pauschalen Betriebsausgaben von 12 % auf 13,5 %. Ab der Veranlagung 2026 ist sogar die Erhöhung der Umsatzgrenze auf 420.000 € vorgesehen – die pauschalen Betriebsausgaben sollen dann auf 15 % angehoben werden. Beim reduzierten Pauschalierungssatz von 6 %, etwa für schriftstellerische, vortragende, wissenschaftliche, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeiten, soll ab der Veranlagung 2026 ebenso die Umsatzgrenze von 420.000 € gelten (maximal können daher 25.200 € geltend gemacht werden).

Bei der Basispauschalierung in der Umsatzsteuer (Vorsteuerpauschalierung) bleibt der pauschale Vorsteuerbetrag bei 1,8 % des Gesamtumsatzes aus Tätigkeiten i.S.d. § 22 und § 23 EStG. Der Höchstbetrag der abzugsfähigen Vorsteuern soll – aufgrund der Erhöhung der Umsatzgrenzen bei der einkommensteuerlichen Basispauschalierung – für 2025 auf maximal 5.760 € und ab 2026 auf maximal 7.560 € angehoben werden.