Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke (“Luxusimmobilien”) für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar – insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten,
• aktivierungspflichtige Aufwendungen,
• Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand – eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. € – Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.

Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde die Mitarbeiterprämie zur Mitarbeiterprämie 2025 “relaunched”. Hiermit können Arbeitgeber im Jahr 2025 Zulagen und Bonuszahlungen bis zu 1.000 € einem oder mehreren Arbeitnehmern aus sachlichen, betriebsbezogenen Gründen steuerfrei gewähren, wenn es sich dabei um zusätzliche Zahlungen handelt, die üblicherweise bisher nicht gewährt wurden. Das “Gruppenmerkmal” oder “lohngestaltende Vorschriften” sind nicht mehr als Kriterien erforderlich, eine unterschiedliche Gewährung muss jedoch aus sachlichen, betriebsbezogenen Gründen erfolgen.

In einer Anfragebeantwortung vom 10.10.2025 hat das BMF viele Beispiele zur sachlichen, betriebsbezogenen Differenzierung, die ja eine wesentliche Voraussetzung für die Steuerfreiheit der Mitarbeiterprämie 2025 darstellt, veröffentlicht. Eine gerechtfertigte Differenzierung ist laut BMF bei folgenden Unterscheidungskriterien gegeben.

• Leistungsbezogene Differenzierungen (z.B. nach Leistungsbeurteilung der Mitarbeiter, Arbeitsergebnis, Zielerreichung etc.);
• Abteilungs- und funktionsbezogene Differenzierungen (z.B. Mitarbeiter der Abteilung mit höchster Zielerreichung, Mitarbeiter mit direktem Kundenkontakt oder im Vertrieb, nur Mitarbeiter unterhalb der Managementebene erhalten eine Mitarbeiterprämie usw.);
• Differenzierung nach der Arbeitszeit (Vollzeit bzw. Teilzeit);
• Unterscheidung nach den Arbeitsbedingungen (Schicht- oder Nachtarbeit, Gefährdungszulage usw.);
• Differenzierung nach Betriebszugehörigkeit und Qualifikation.

Hingegen sind den BMF-Aussagen folgend keine brauchbaren sachlichen bzw. betriebsbezogenen Gründe für eine Differenzierung:

• Höhere Lebenserhaltungskosten an einem Standort;
• Soziale Kriterien (etwa Alleinerzieher, nur beeinträchtige Mitarbeiter, nur jüngere oder ältere Mitarbeiter, nur Mitarbeiter mit einem langen Arbeitsweg usw.).

Wichtige weitere Voraussetzung für die steuerfreie Gewährung der Mitarbeiterprämie (2025) ist, dass es sich dabei um eine zusätzliche Zahlung handeln muss, die üblicherweise bisher nicht gewährt wurde. Daher kommen Zahlungen aufgrund von Leistungsvereinbarungen, regelmäßig wiederkehrende Bonuszahlungen oder außerordentliche Gehaltserhöhungen für die Steuerbefreiung nicht in Betracht. Entscheidend dabei ist nach Auffassung des BMF, ob es im Unternehmen Prämienzahlungen gegeben hat, die wegen der Mitarbeiterprämie reduziert werden (überdies ist das Prämienmodell im Ganzen ausschlaggebend, nicht die Auszahlung an individuelle Mitarbeiter).

Im Gegensatz zu den Vorgängerbestimmungen ist die Mitarbeiterprämie 2025 nur lohnsteuerfrei, es besteht ASVG-Beitragspflicht und es fallen Kommunalsteuer, Dienstgeberbeitrag und DZ an. Überdies sind nach Auffassung der Finanzverwaltung etwaige Dienstnehmeranteile zur Sozialversicherung, welche für die steuerfreie Mitarbeiterprämie anfallen, nicht steuerlich abzugsfähig. Die Mitarbeiterprämie 2025 kann bis zum 15. Februar 2026 steuerfrei gezahlt werden.

Mitte November ist die Regierungsvorlage zum Abgabenänderungsgesetz 2025 (AbgÄG 2025) im Nationalrat eingebracht worden. Ausgewählte wichtige Aspekte sind nachfolgend im Überblick dargestellt. Die finale Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.

Abgeltung der kalten Progression um 1,7333 %

Im Kampf gegen die kalte Progression werden wesentliche Tarifelemente in der Einkommensteuer wie auch Absetzbeträge automatisch um 2/3 der Inflationsrate angepasst (für das Jahr 2026 sind 2/3 von 2,6 % 1,7333 %) – das letzte Drittel ist variabel einsetzbar, wird jedoch aktuell aufgrund der angespannten Budgetsituation ausgesetzt. Diese erhöhten Beträge sollen im EStG gesetzlich verankert werden. Beim Spitzensteuersatz von 55 % erfolgt keine inflationsbedingte Anpassung.

Die für die Anwendung der 1. bis 5. Tarifstufe in der Einkommensteuer ab 2026 maßgebenden Grenzbeträge ergeben sich wie folgt.

Einkommensstufen und zugehörige Grenzsteuersätze
Einkommen (in €)		Grenzsteuersatz
Über	Bis
0	13.539	0 %
13.539	21.992	20 %
21.992	36.458	30 %
36.458	70.365	40 %
70.365	104.859	48 %
104.859	1.000.000	50 %
Über	1.000.000	55 %

Rückführung von Wertpapieren auf Depots bei inländischen depotführenden Stellen wird erleichtert

Bisher war es für die “Repatriierung” von Wertpapieren von ausländischen Depots notwendig, dass die ausländische depotführende Stelle beauftragt wird, die Daten an die übernehmende inländische Stelle mitzuteilen. Nunmehr soll nach dem 30.6.2026 eine steuerneutrale Depotübertragung in das Inland möglich sein, wenn der Steuerpflichtige dem zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats die übertragenen Wirtschaftsgüter, die Anschaffungskosten sowie die aufnehmende depotführende Stelle mitteilt.

Erfreuliche Klarstellung bei Risikoversicherungen

Die bisherige Verwaltungspraxis zu Renten aus Personen-Risikoversicherungen soll nunmehr gesetzlich verankert werden. Dies bedeutet, dass Renten aus Personen-Risikoversicherungen erst ab jenem Zeitpunkt zur Steuerpflicht führen sollen, ab dem die Summe der Rentenzahlungen den Rentenbarwert übersteigt. Dadurch kann eine überproportionale steuerliche Belastung von Personen verhindert werden, die zusätzlich privat vorsorgen bzw. einen Schicksalsschlag erleiden.

Klarstellung bei der erweiterten beschleunigten Gebäude-AfA

Durch das AbgÄG 2025 soll die bereits in der Verwaltungspraxis vorgesehene, “objektbezogene Sichtweise” gesetzlich verankert werden. Konkret geht es darum, dass bei der erweiterten beschleunigten Gebäude-AfA für in den Jahren 2024 bis 2026 fertiggestellte Wohngebäude klargestellt wird, dass bei der entgeltlichen Übertragung des begünstigten Gebäudes der Käufer die Begünstigung nicht in Anspruch nehmen kann, wenn der Veräußerer bereits das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt hat.

Elektronisches Verfahren bei Gebühren und Verkehrsteuern geplant

In kleinen Schritten und über mehrere Jahre soll das bisherige Papierverfahren bei den Gebühren und Verkehrsteuern durch ein elektronisches Verfahren ersetzt werden. Angedacht sind die Änderungen 2026 bei der Grunderwerbsteuer, 2027 bei den Versicherungssteuern und schließlich 2028 bei den Gebühren. Die technische Ausgestaltung und organisatorische Durchführung bleibt abzuwarten und soll jeweils durch Verordnung erfolgen.

Steuerschuld kraft Rechnungslegung nur zwischen Unternehmern (B2B)

Als Folge von EuGH-Judikatur (“P-GmbH”) soll bei der Ausstellung einer Rechnung an einen Endverbraucher keine Umsatzsteuer kraft Rechnung entstehen. Hingegen führt – wie bisher – bei Rechnungen an Unternehmer eine fälschlich ausgewiesene Umsatzsteuer zur Umsatzsteuer kraft Rechnungslegung. Dies soll unabhängig davon gelten, ob der empfangende Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.

Ausweitung der Tabaksteuer auf neuartige Alternativprodukte

Heiß diskutiert wurde die Aufnahme von Nikotinbeuteln (Nikotinpouches) und Liquids für elektronische Zigaretten in den Steuergegenstand der Tabaksteuer. Dies soll ab 1.4.2026 erfolgen und zusammen mit Änderungen der Steuersätze bei klassischen Tabakwaren (Zigaretten, Zigarren usw.) zu einem Mehraufkommen von 475 Mio. € bis zum Jahr 2029 beitragen.

Mit dem Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland (Investitionssofortprogramm 2025) wurde im Sommer ein milliardenschweres steuerliches Entlastungspaket umgesetzt, das kurzfristig unternehmerische Investitionen ankurbeln soll und langfristig die Attraktivität des Wirtschaftsstandorts Deutschland verbessern soll. Überdies sollte für die Unternehmen Planungssicherheit für die kommenden Jahre erreicht werden. Ausgewählte Maßnahmen – Ähnlichkeiten zu Österreich sind jedenfalls zu erkennen – sind nachfolgend im Überblick dargestellt.

Degressive Abschreibung bis 30 %

Die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung (AfA) für Investitionen (zwischen 1.7.2025 und 31.12.2027) in bewegliche Anlagegüter führt zu einer degressiven AfA von bis zu 30 % pro Jahr (anstelle der linearen AfA). Die 30 % gelten im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung – in den Folgejahren beträgt die AfA bis zu 30 % des jeweiligen Restbuchwerts. Die degressive AfA ist nur für bewegliche abnutzbare Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens wie etwa Maschinen und technische Anlagen zulässig, nicht jedoch für Gebäude oder immaterielle Wirtschaftsgüter.

Förderung von Elektromobilität

Eine besondere Abschreibungsmöglichkeit gibt es für reine Elektrofahrzeuge, die zwischen 1.7.2025 und 31.12.2027 neu angeschafft werden. Diese arithmetisch-degressive AfA mit gestaffelten Abschreibungssätzen über 6 Jahre sieht wie folgt aus.

Abschreibungssätze nach Jahr
Jahr	Abschreibungssatz in % der Anschaffungskosten
Anschaffungsjahr	75 %
Jahr 2	10 %
Jahr 3	5 %
Jahr 4	5 %
Jahr 5	3 %
Jahr 6	2 %

Die besondere steuerliche Förderung gilt für alle rein elektrisch betriebenen Fahrzeuge des Betriebsvermögens (Pkw, E-Nutzfahrzeuge, Lkw, Busse) und soll einen Anreiz zur Flottenelektrifizierung bieten. Überdies kommt es zu einer Verbesserung der steuerlichen Behandlung von elektrischen Dienstwägen in der Lohnverrechnung.

Schrittweise Senkung des Körperschaftsteuersatzes

Aktuell beträgt die nominelle Körperschaftsteuer in Deutschland 15 %, wobei es unter Berücksichtigung des Solidaritätszuschlags von 5,5 % sowie eines durchschnittlichen Gewerbesteuerhebesatzes von 400 % zu einer Gesamtsteuerbelastung von knapp 30 % kommt. Der nominelle Körperschaftsteuersatz wird abgesenkt und verläuft in den nächsten Jahren wie in der Tabelle dargestellt.

Körperschaftsteuersätze nach Jahr
Jahr	Körperschaftsteuersatz
Bis 2027	15 %
2028	14 %
2029	13 %
2030	12 %
2031	11 %
2032	10 %

Steuerbegünstigung für einbehaltene Gewinne

Einzelunternehmen und Personengesellschaften können schon länger von einem ermäßigten festen Steuersatz auf thesaurierte (nicht entnommene) Gewinne profitieren – der anstelle des progressiven Tarifs zur Anwendung kommende Thesaurierungssteuersatz beträgt aktuell 28,25 %. Der ermäßigte Einkommensteuersatz für einbehaltene Gewinne wird nun – siehe in der Tabelle – an die schrittweise Körperschaftsteuersenkung gekoppelt, um die Belastungsneutralität zwischen Personenunternehmen und Kapitalgesellschaften zu wahren.

Thesaurierungssteuersätze nach Jahr
Jahr	Thesaurierungssteuersatz
Bis 2027	28,25 %
2028 und 2029	27 %
2030 und 2031	26 %
Ab 2032	25 %

Forschungszulage – steuerliche F&E-Förderung

Um Investitionen in Forschung & Entwicklung anzukurbeln, wird die Bemessungsgrundlage für die Forschungszulage ab 1.1.2026 erhöht. Die maximal berücksichtigungsfähigen Aufwendungen pro Unternehmen steigen von 10 Mio. € auf 12 Mio. € pro Jahr. Überdies wird das Verfahren vereinfacht und der Förderkatalog erweitert.

In der KI 09/25 haben wir zu sozialversicherungsrechtlichen Neuerungen i.Z.m. Trinkgeldern berichtet. Aus steuerlichen Gesichtspunkten betrachtet, bringt eine BMF-Info von Ende Juli Klarstellung zu diesem Themenbereich, welche auch in die Lohnsteuerrichtlinien 2002 Eingang finden werden.

Dabei wird betont, dass es bei der Überprüfung der Ortsüblichkeit von Trinkgeldern (als wichtiges Kriterium für die (Lohnsteuer)Freiheit von Trinkgeldern) nicht auf die Höhe des insgesamt hingegebenen Trinkgeldes ankommt, sondern auf die Höhe des jedem einzelnen Arbeitnehmer tatsächlich zugeflossenen Trinkgeldes. Dabei ist das Verhältnis zwischen dem betragsmäßigen Trinkgeld und dem Arbeitslohn des einzelnen Arbeitnehmers nicht maßgeblich.

Die BMF-Info betont überdies als Grundlage für die Steuerfreiheit von Trinkgeldern, dass dem Arbeitnehmer das Trinkgeld von dritter Seite zugewendet werden muss. Dies gilt auch, wenn das Trinkgeld nicht selbst entgegengenommen wird, jedoch an die Arbeitnehmer weitergegeben wird. Trinkgelder von dritter Seite liegen überdies vor, wenn der Arbeitgeber Kreditkartentrinkgelder an die Arbeitnehmer weitergibt. Steuerbefreit sind auch Trinkgelder, die im Rahmen eines Trinkgeld-Verteilsystems (z.B. Tronc-System) gesammelt und nach einem im Vorhinein festgelegten Schlüssel an die Arbeitnehmer verteilt werden. Leitet der Arbeitgeber entgegengenommene Trinkgelder nicht an die Arbeitnehmer weiter, so stellen diese beim Arbeitgeber Betriebseinnahmen dar.