Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

, , , , , , , ,

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) – die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig – wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt – die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte – auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur – dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten – eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist – es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

Kurz-Info: IFB auf klimafreundliche Heizungen ausgeweitet

, , , , , , ,

Durch eine Änderung von § 11 EStG – dem für den Investitionsfreibetrag (IFB) maßgeblichen Paragraphen – ist es nunmehr auch möglich, den Investitionsfreibetrag für die Anschaffung und Herstellung von klimafreundlichen Heizungen im Zusammenhang mit Gebäuden geltend zu machen. Davon sind Wärmepumpen, Biomassekessel, Fernwärme- bzw. -kältetauscher, Fernwärme- bzw. -kälteübergabestationen und Mikronetze umfasst. Über den IFB hinaus ergeben sich keine ertragsteuerlichen Auswirkungen, also beispielsweise auch nicht an der Beurteilung eines Heizsystems als Gebäudebestandteil, z.B. für Zwecke der AfA. Bekanntermaßen ist der IFB erstmalig auf nach dem 31.12.2022 angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter anzuwenden.

Erhöhung der Kategorie-Mietzinse

, , , , , ,

Mit 1. Juli 2023 ist es zu einer Erhöhung der Kategorie-Mietzinse (Kategoriemieten) gekommen. Während die Kategorie-Mietzinse im letzten Jahr dreimal erhöht worden sind, erfolgte die Erhöhung für 2023 (nur) im Juni bzw. Juli.

Der Kategorie-Mietzins ist die Basismiete für Mietverträge, welche zwischen 1.1.1982 und 28.2.1994 abgeschlossen wurden. Bedeutsamer Parameter für die Erhöhung der Kategorie-Mietzinse ist der 5 % – Schwellenwert, d.h. wenn der Verbraucherpreisindex (VPI) um 5 % seit der letzten Anhebung gestiegen ist, kommt es zu einer Anhebung der Kategorie-Mietzinse.

Die erhöhten Werte können bei Neuverträgen bereits seit Juni 2023 vereinbart werden und sind nachfolgend dargestellt. Bestehende Mietzinse können frühestens mit Juli 2023 valorisiert werden.

Kategorie neuer Tarif

je m2 Nutzfläche und Monat (€)

 bisher

je m2 Nutzfläche und Monat (€)
A 4,47 4,23
B 3,35 3,18
C 2,23 2,12
D brauchbar 2,23 2,12
D 1,12 1,06

 

Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

, , , , , ,

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m2, welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden – mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen – die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m2 Nutzfläche und Monat).

Bundesland Ab 1.4.2023 1.4.2022 bis 31.3.2023
Burgenland 6,09 5,61
Kärnten 7,81 7,20
Niederösterreich 6,85 6,31
Oberösterreich 7,23 6,66
Salzburg 9,22 8,50
Steiermark 9,21 8,49
Tirol 8,14 7,50
Vorarlberg 10,25 9,44
Wien 6,67 6,15

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

Das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz – ein Überblick

, , , , , , , , ,

Das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG, DAC 7) wurde mit dem Abgabenänderungsgesetz 2022 ins österreichische Recht übernommen und hat zum Ziel, die Informationslage der Finanzverwaltung zu verbessern. Weltweit wie auch in Österreich werden immer mehr Umsätze über (Online)Plattformen generiert, wobei eine ordnungsgemäße Versteuerung, egal ob durch Unternehmen oder Privatperson, nicht immer sichergestellt ist. Hier soll das neue Gesetz Abhilfe schaffen – es tritt mit 1.1.23 in Kraft und führt dazu, dass Informationen für den Meldezeitraum 2023 bis zum 31.1.2024 an das Finanzamt Österreich übermittelt werden müssen.

Grund für DAC 7 ist wenig überraschend die Globalisierung und Digitalisierung der Wirtschaft und die damit für die Finanzverwaltungen verbundenen Informationsprobleme. Konkret bedeutet das etwa, dass zwar steuerlich inländische Anknüpfungspunkte bestehen können (etwa in Österreich gelegene Immobilien), aber die Abwicklung der Geschäftstätigkeit über eine digitale Plattform im Ausland erfolgt und somit der Zugriff und die Besteuerung des über die Plattform agierenden Anbieters im Regelfall nur eingeschränkt möglich ist. Abhilfe und mehr Transparenz sind vorgesehen, indem Plattformbetreiber in Österreich Informationen über Verkäufer/Vermieter usw. melden müssen und auch Österreich von in der EU bzw. in bestimmten Drittstaaten gelegenen Plattformbetreibern entsprechende Informationen erhalten soll.

Die Meldepflicht i.Z.m. DAC 7 erfasst Plattformbetreiber, über deren Plattform relevante Tätigkeiten durch Anbieter angeboten und ausgeübt werden. Die Tätigkeiten umfassen dabei folgende Kategorien:

Tätigkeiten, bei denen der Anbieter Immobilien zum Gebrauch oder zur Nutzung entgeltlich überlässt

Gemeint ist damit die (wirtschaftliche) Vermietung und Verpachtung unabhängig von einem zivilrechtlichen Bestandsvertrag, wobei unter Immobilie jegliches unbewegliche Vermögen zu verstehen ist, das Wohn- und Gewerbeimmobilien umfasst wie auch Parkplätze. Weder auf die Dauer noch auf die Art und Nutzung des vermieteten oder verpachteten unbeweglichen Vermögens kommt es dabei an.

Erbringung einer persönlichen Dienstleistung gegen Vergütung

Eine persönliche Dienstleistung ist dabei eine Leistung, welche zeitlich begrenzte oder aufgabenbezogene Arbeiten umfasst, die von einer oder mehreren natürlichen Personen ausgeführt werden (diese handeln selbständig oder im Namen des Rechtsträgers). Die Dienstleistung per se kann dabei online oder offline durchgeführt werden – Beispiele dafür sind Fahrdienste, Reinigungsdienste, Essenslieferdienste, handwerkliche Tätigkeiten und unterrichtende Tätigkeiten, die über Plattformen angeboten werden. Davon umfasst sind auch länger andauernde Dienstleistungen wie z.B. saisonale Tätigkeiten.

Verkauf von Waren gegen Vergütung

Wichtig beim Verkauf von Waren über die gängigen Onlineplattformen ist, dass Verkäufe von unkörperlichen Waren, wie etwa digitale Inhalte (etwa spezielles Zubehör, das in Onlinespielen verwendet werden kann), Kryptowährungen oder NTFs (Non-Fungible-Token) nicht von dieser Kategorie umfasst sind und somit nicht unter das DPMG fallen.

Vermietung von Verkehrsmitteln gegen Vergütung

Hiervon sind Landfahrzeuge (z.B. landwirtschaftliche Fahrzeuge, Fahrräder und Elektroscooter) umfasst wie auch Luft- und Wasserfahrzeuge, die der Beförderung von Personen oder Gütern dienen – auf eine Motorisierung kommt es dabei nicht an.

Bedeutsam für die Meldepflicht ist auch der Begriff der Plattform, der sehr weit gefasst ist und grundsätzlich jegliche Art von Software umfasst, die eine direkte oder indirekte Interaktion im Sinne der Tätigkeiten erlaubt. Software beinhaltetet Webseiten und auch mobile Anwendungen. Wichtige Parameter dabei sind, dass der Vertrag elektronisch über die Plattform abgeschlossen wird und dass auch die Zahlungsabwicklung direkt oder zumindest indirekt über die Plattform erfolgen muss. Klassische Online-Shops von Unternehmen sind daher von der Meldeverpflichtung ausgenommen.

Meldepflichtige Plattformbetreiber in Österreich müssen eine Vielzahl an Informationen jährlich elektronisch an das Finanzamt Österreich melden (bis spätestens 31. Jänner eines Kalenderjahres für das vorangegangene Kalenderjahr). Eine Befreiung von der Meldepflicht ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich und hat grundsätzlich die Vermeidung von Doppelmeldungen zum Ziel. Beispielsweise dann, wenn für eine Plattform mehrere Plattformbetreiber existieren bzw. wenn ein Plattformbetreiber mehrere unmittelbare Anknüpfungspunkte in mehreren Mitgliedstaaten hat.

Vorausgehend zur Meldung der Daten müssen die Plattformbetreiber folgende Informationen für jeden Verkäufer, der eine natürliche Person ist, erheben:

  • Name,
  • Hauptanschrift,
  • Steueridentifikationsnummer, falls nicht vorhanden: Geburtsort,
  • Gegebenenfalls Mehrwertsteueridentifikationsnummer,

Sind die Verkäufer auf der Plattform juristische Personen, sind außerdem folgende Daten wichtig:

  • Firmenname,
  • Handelsregisternummer,
  • gegebenenfalls Informationen über das Bestehen einer Betriebsstätte in der EU, über die relevante Aktivitäten ausgeübt werden.

Im Falle der Vermietung unbeweglichen Vermögens muss zusätzlich erhoben werden:

  • Anschrift jeder inserierten Immobilieneinheit,
  • gegebenenfalls Nummer des Grundbucheintrags,
  • Belege, Daten oder Informationen zwecks Nachweises, dass das unbewegliche Vermögen im Eigentum des Verkäufers steht.

Im Falle der Meldung sind vom Plattformbetreiber neben Informationen über den Plattformbetreiber selbst noch weitere Informationen über jeden meldepflichtigen Verkäufer zusammenzutragen. Wesentlich ist dabei jedenfalls die Summe der Vergütungen bzw. Gutschriften pro Quartal und die Anzahl der ausgeübten relevanten Tätigkeiten (soweit diese dem Plattformbetreiber bekannt sind oder vernünftigerweise bekannt sein müssten). Ebenso wichtig sind die Gebühren, Provisionen oder Steuern, die pro Quartal vom Plattformbetreiber einbehalten oder berechnet wurden. Wird unbewegliches Vermögen vermietet, so ist neben Anschrift und Grundbucheintrag jene Anzahl an Tagen wichtig, an denen jede inserierte Immobilieneinheit vermietet war sowie die Art der inserierten Immobilieneinheit (falls vorhanden).

Die gemeldeten Daten werden innerhalb der zuständigen Behörden der EU-Mitgliedstaaten ausgetauscht, damit der Ansässigkeitsstaat des gemeldeten Verkäufers informiert wird und entsprechend besteuern kann. In Fällen, in denen die Vermietung von unbeweglichem Vermögen ausgeübt wird, wird fallweise auch der Belegenheitsstaat der Immobilie informiert, wenn dieser abweichend vom Ansässigkeitsstaat ist.

Schließlich sieht das DPMG auch Geldstrafen vor, welche vor allem die Verletzung der Registrierungspflicht (durch Drittstaatsplattformbetreiber) und die Verletzung der Meldepflicht – eine Meldung wird nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht erstattet oder es werden unrichtige Informationen gemeldet – verhindern sollen. Die Registrierungspflicht für den Plattformbetreiber entsteht jährlich neu, damit sich Plattformbetreiber nicht von ihrer Registrierungspflicht “freikaufen” können, indem sie die (einmalige) Geldstrafe für die Verletzung der Registrierungspflicht in Kauf nehmen und in weiterer Folge ohne Registrierung tätig sind. Bei Vorsatz beläuft sich die Geldstrafe auf maximal 200.000 € und bei grob fahrlässiger Begehung auf höchstens 100.000 €. Eine strafbefreiende Selbstanzeige ist hierbei ausgeschlossen.

 

Zahlungen in den Reparaturfonds bei Vermietung nicht sofort abzugsfähig

, , , , , , , ,

Fragen der Abzugsfähigkeit von Kosten im Zusammenhang mit Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand sind regelmäßig Gegenstand höchstgerichtlicher Entscheidungen. Der VwGH (GZ Ro 2021/13/0014 vom 2.5.2022) hatte sich unlängst damit befasst, ob Zahlungen eines Wohnungseigentümers in den Reparaturfonds bereits zum Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Nach § 31 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage (Reparaturfonds) zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Durch die in der Regel laufende Einhebung von Beiträgen soll ein Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve geschaffen werden, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern auch größere Erhaltungs-, Investitions- und Verbesserungsarbeiten finanzieren zu können. Die Rücklage, die ein Vermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt, ist dabei für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendbar. Da der einzelne Wohnungseigentümer eine Rückzahlung nicht verlangen kann, argumentierte der Steuerpflichtige mit einem entsprechenden Vermögensabfluss für die Anerkennung als Werbungskosten. Seitens des VwGH wurde dieser Ansicht jedoch nicht gefolgt.

Voraussetzung für den Werbungskostencharakter ist, dass im Zeitpunkt der Leistung der Zahlung ernstlich damit gerechnet werden muss, dass der die Werbungskosteneigenschaft begründende Zusammenhang gegeben ist. Es muss damit der Zusammenhang mit Instandhaltungsaufwand und nicht mit zu aktivierendem Herstellungsaufwand gegeben sein. Da die Rücklage vom Verwalter für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendet werden kann, steht bei der Dotierung der Rücklage durch den Wohnungseigentümer noch nicht fest, ob dieser Zahlung Werbungskostencharakter zukommt. Es kann schließlich noch nicht beurteilt werden, ob damit künftig aktivierungspflichtige (z.B. Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähige Ausgaben (Instandhaltung) getätigt werden. Erst wenn sofort abzugsfähige Kosten aus der Rücklage bezahlt werden, ist eine steuerliche Geltendmachung daher möglich.

Erhöhung der Kategorie-Mietzinse

, , , , , ,

Bedingt durch die hohe Inflation ist es mit 1. Juni bereits zum zweiten Mal in diesem Jahr zu einer Anhebung der Kategorie-Mietzinse gekommen. Der Kategorie-Mietzins ist die Basismiete für Mietverträge, welche zwischen 1.1.1982 und 28.2.1994 abgeschlossen wurden. Bedeutsamer Parameter für die Erhöhung der Kategorie-Mietzinse ist der 5 % – Schwellenwert, d.h. wenn der Verbraucherpreisindex (VPI) um 5 % seit der letzten Anhebung gestiegen ist, kommt es zu einer Anhebung der Kategorie-Mietzinse.

Die erhöhten Werte können bei Neuverträgen bereits seit Juni 2022 vereinbart werden und sind nachfolgend dargestellt. Bestehende Mietzinse können frühestens mit Juli 2022 valorisiert werden.

Kategorie neuer Tarif
je m2 Nutzfläche (€)		 bisher
je m2 Nutzfläche (€)
A 4,01 3,8
B 3,01 2,85
C 2,00 1,90
D brauchbar 2,00 1,90
D 1,00 0,95

 

Impressum: Medieninhaber, Herausgeber und Verleger: Klier, Krenn & Partner – Klienten-Info GmbH, Redaktion: 1190 Wien, Döblinger Hauptstraße 56/4. Richtung: unpolitische, unabhängige Monatsschrift, die sich mit dem Wirtschafts- und Steuerrecht beschäftigt und speziell für Klienten von Steuerberatungskanzleien bestimmt ist. Die veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt und ohne Gewähr. © www.klienten-info.at

BFG zu gewerblichem Grundstückshandel

, , , , , , , , ,

Ob ein Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet wird oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt wird, bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich. Die Besteuerung bei Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels ist insofern schlechter gestellt, da weder der Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung kommt, noch die Befreiungen der Immobilienertragsteuer (z.B. durch Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.

Vor das Bundesfinanzgericht (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steuerpflichtiger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren verkaufte. Zuvor hatte er die Liegenschaften innerhalb von zwei Jahren erworben und neu parzellieren lassen, wobei die Errichtung und Vermietung von Doppelreihenhäusern geplant wurde. Die Errichtung hätte durch eine OG durchgeführt werden sollen, deren Gesellschafter der Steuerpflichtige war und die auch die Konzession zum Immobilientreuhandgeschäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grundstücke kam es schlussendlich jedoch nie zu einer Errichtung der Doppelreihenhäuser, sondern zum Verkauf der vier Teilparzellen, die für den ursprünglichen Bebauungsplan keine Rolle spielten. Der Verkäufer argumentierte, dass durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht die Immobilienverwaltung im Vordergrund gestanden habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Parzellen keine Werbung betrieben hatte – er wollte somit die günstigere Immobilienertragsteuer für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerblicher Grundstückshandel stets dann vorliegt, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt. Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies stimmt auch mit der bisherigen VwGH Rechtsprechung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft wie im Fall die Gesellschafterstellung des Verkäufers an der „Immobilien OG“ und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkennbarer Werbung kann eine Teilnahme am Wirtschaftsleben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenzten Anzahl an potentiellen Käufern in Verbindung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamtbild des Sachverhalts einen gewerblichen Grundstückshandel ab, wobei von Anfang an eine kommerzielle Nutzung für die Grundstücke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Vermietungsabsicht besteht, ist mit der Wahl jener Möglichkeit zu beantworten, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Für die gegenständlichen Grundstücke, die im ursprünglichen Bebauungsplan auch nicht vorgesehen waren, war der Verkauf die wahrscheinlichere Variante, womit Vermögensverwaltung ausgeschlossen wurde.

Bis zu 30% degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) und beschleunigte Gebäudeabschreibung

, , , , , , , ,

Diese beiden Maßnahmen sollen zur Entlastung von Unternehmen bei Investitionen beitragen und auch zu Erleichterungen bei Vermietung und Verpachtung führen. Da keine zeitliche Befristung vorgesehen ist, handelt es sich um “Dauerrecht”. Die degressive Abschreibung stellt steuerlich – zu Fragen im Rahmen der Bilanzierung und hinsichtlich Maßgeblichkeit siehe den Beitrag “Bilanzierung von Covid-19-Maßnahmen im Jahresabschluss” – eine Alternative zur linearen Abschreibung dar und kann maximal 30% pro Jahr ausmachen (es handelt sich dabei um die “geometrisch” degressive AfA). Konkret erfolgt die AfA in fallenden Jahresbeträgen nach einem unveränderlichen Prozentsatz (höchstens 30%), wobei der Prozentsatz auf den jeweiligen Buchwert bzw. Restbuchwert den entsprechenden Jahresbetrag der Abschreibung ergibt. Die degressive Abschreibung kann im betrieblichen wie im außerbetrieblichen Bereich angewendet werden und auch bei Einnahmen-Ausgaben-Rechnern.

Die degressive Abschreibung kann für nach dem 30.6.2020 angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter angewendet werden; im Falle der Herstellung ist der Zeitpunkt der Fertigstellung maßgebend (auch wenn die Herstellung vor dem 1. Juli 2020 begonnen worden ist). Der Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung (nicht aber umgekehrt) ist mit Beginn eines jeden Wirtschaftsjahres zulässig – es ist dann der vorhandene Restbuchwert durch die Restnutzungsdauer zu dividieren. Durch den Wechsel zur linearen Abschreibung wird jedenfalls eine Vollabschreibung des Wirtschaftsgutes ermöglicht. Schließlich ist auch die Halbjahresregelung auf die degressive Abschreibung anzuwenden.

Bestimmte Wirtschaftsgüter sind von der degressiven Abschreibung ausgenommen; es handelt sich dabei z.B. um unkörperliche (falls nicht i.Z.m. Digitalisierung, Ökologisierung und Gesundheit/Life Science) oder gebrauchte Wirtschaftsgüter, Gebäude, (grundsätzlich) Pkws und Kombis, mit fossiler Energie betriebene Energieerzeugungsanlagen usw.
Für nach dem 30. Juni 2020 angeschaffte Gebäude ist eine beschleunigte Abschreibung möglich, indem im ersten Jahr eine “dreifache Abschreibung” (das Dreifache des regulären Abschreibungssatzes) und im zweiten Jahr eine zweifache Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden kann. Bei einem Bürogebäude gilt daher beispielsweise eine AfA von 7,5% im ersten Jahr und 5% im zweiten Jahr; danach geht es mit der AfA von 2,5% weiter. Die Halbjahresabschreibungsregelung gilt bei Gebäuden ausdrücklich nicht, sodass auch bei der Inbetriebnahme in der zweiten Hälfte des (ersten) Wirtschaftsjahres drei volle Jahresabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden können.

Achtung bei der Vermietung über Online-Plattformen

, , , , , , , , ,

Das eigene Haus, die eigene Wohnung oder ein Ferienhaus zu vermieten, ist für viele ein lukratives Zubrot geworden. In den letzten Jahren wurden internationale Vermietungsportale, Webseiten oder elektronische Marktplätze immer beliebter, um Mieter oder Interessenten für die eigene Immobilie zu finden.

Manchmal wird dabei jedoch übersehen, dass diese Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt erklärt werden müssen. Die Einkünfte unterliegen grundsätzlich einerseits der Einkommensteuer und andererseits der Umsatzsteuer. Zusätzlich können kommunale Abgaben wie die Ortstaxe fällig werden. Durch die jüngste Gesetzgebung (Abgabenänderungsgesetz 2020) richtet die österreichische Finanzverwaltung ihre Aufmerksamkeit nunmehr besonders auf diese „Geschäftsmodelle“. Im Zuge des neuen Gesetzes wurden Betreiber von Portalen, Webseiten und elektronischen Marktplätzen verpflichtet, gewisse Informationen über die vermittelten Umsätze aufzeichnen und an die Finanzverwaltung zu übermitteln.

Dabei sind laut Auskunft des BMF folgende Informationen aufzuzeichnen und zu übermitteln:
• Name, Postadresse, E-Mail, Webseite und andere elektronische Adressen des Vermieters,
• UID-Nummer (sofern vorhanden),
• Bankverbindung oder die Nummer eines virtuellen Kontos,
• eine Beschreibung der sonstigen Leistung, Höhe des bezahlten Entgelts, Information zur Ermittlung des Ortes der Vermietungsleistung, der Zeitpunkt, an dem die sonstige Leistung ausgeführt wird und falls verfügbar, eine damit zusammenhängende einzigartige Transaktionsnummer.

Darüber hinaus müssen Plattformbetreiber, welche die Vermietung von Grundstücken oder die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen unterstützen, die Postadresse aufzeichnen und auch bekanntgeben, wie viele Personen übernachten bzw. wie viele Betten gebucht wurden. Sofern die Betreiber dieser Informationspflicht nicht nachkommen, haften sie für die Umsatzsteuer auf die vermittelten Umsätze. Nach derzeitigem Informationsstand ist davon auszugehen, dass sowohl nationale als auch internationale Betreiber dieser Pflicht nachkommen werden.

Anhand der erhaltenen Informationen erhofft sich die Finanz ausreichende Grundlagen, um etwaigen Steuersündern auf die Schliche zu kommen. Wer nun Sorge vor diesem Informationsaustausch und den daraus resultierenden Konsequenzen hat, sollte sich frühestmöglich mit seinem Steuerberater abstimmen. Es gibt diverse Möglichkeiten, ein etwaiges Fehlverhalten der Vergangenheit zu korrigieren. Die wohl sicherste Möglichkeit einer Korrektur der Vergangenheit ist eine Offenlegung des vergangenen Fehlverhaltens (eine sogenannte Selbstanzeige). Sofern sämtliche Merkmale des Finanzstrafgesetzes (rechtzeitig vor dem Entdecken der Tat, umfassende Offenlegung des Fehlverhaltens, Bezahlung der Steuerschuld, noch keine weitere Selbstanzeige für die betroffene Abgabenart und das betroffene Jahr) eingehalten werden, führt eine Selbstanzeige dazu, dass für Verfehlungen der Vergangenheit keine finanzstrafrechtlichen Konsequenzen drohen.