Vermieter von besonders repräsentativen Wohnungen aufgepasst – es kommt ab 2026 zu massiven Änderungen

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Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke (“Luxusimmobilien”) für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar – insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:

  • Anschaffungskosten,
  • Herstellungskosten,
  • aktivierungspflichtige Aufwendungen,
  • Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand – eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. € – Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.

Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

Prüfungsmaßstab für die 25 %-Grenze bei der Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei der Vermietung und Verpachtung

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Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung über die AfA), Instandsetzung (keine Änderung der Wesensart des Gebäudes, aber wesentliche Erhöhung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen über 15 Jahre) und laufende Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsfähig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufsätze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.

Eine neue Facette hat sich durch eine Entscheidung des VwGH vom 26.9.2024 (GZ Ro 2023/15/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei vermieteten Eigentumswohnungen in derselben Wohnungsanlage. Ein Eigentümer von 39 Wohnungen in dieser Anlage führte in zwei Wohnungen Baumeister-, Elektroinstallations- und Sanitärinstallationsarbeiten durch. Die 39 Wohnungen entsprachen circa einem Anteil von 54 % der gesamten Wohnungsanlage. Der Steuerpflichtige behandelte den Aufwand als sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand, weil keine Herstellungskosten vorlagen, die Sanierung zu keiner Anhebung der Kategorienmietzinse führte und der sanierte Anteil am gesamten Gebäude durchgerechnet weniger als 2,5 % ausmachte. Dabei wurde argumentiert, dass keine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes des Gebäudes vorliegt, weil die in den Einkommensteuerrichtlinien in der Rz 6463 genannte 25 %-Grenze für einen Austausch wesentlicher Gebäudeteile (im konkreten Fall eben Elektro- und Sanitärinstallationen, andere betroffene Maßnahmen wären u.A. auch der Austausch von Fenster, Türen, Stiegen, Zwischenwänden, Wasser- oder Heizungsinstallationen) deutlich unterschritten wird. Das Finanzamt argumentiert dagegen, dass als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze nicht das Gesamtgebäude, sondern die einzelne sanierte Wohnung heranzuziehen ist und daher auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngebäuden beschäftigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass der Prüfungsmaßstab die jeweilige Einkunftsquelle ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Keine vorweggenommenen Werbungskosten bei „ewiger Sanierung“

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Kosten und Aufwendungen, welche schon vor der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen geleistet werden, können dennoch Werbungskosten darstellen. Voraussetzung für das Vorliegen solcher vorweggenommenen Werbungskosten ist, dass Umstände gegeben sind, welche über die bloße Absichtserklärung zur künftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten. Die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung muss aufgrund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Werbungskostenabzug mehr möglich.

Im Zusammenhang mit künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können den EStR folgend (Rz 4035) etwa Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrunds, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes oder die AfA von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Demnach wird bei der Vermietung dienenden Gebäuden die AfA nicht erst ab der tatsächlichen Überlassung an den Mieter angesetzt, sondern schon ab der in der Vermietungsabsicht erfolgten Bereitstellung des Gebäudes (da bei Gebäuden die rein altersbedingte Abnutzung in den Vordergrund tritt).

Das BFG hatte sich (GZ RV/5100117/2023 vom 14.4.2025) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Liegenschaft erworben wurde und ein über den Kaufpreis hinausgehender Kredit aufgenommen wurde. Vor der geplanten Vermietung war noch eine umfassende Sanierung angedacht – konkret sollten zwei Wohnungen im Obergeschoss und Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoss entstehen und anschließend vermietet werden. Nach anfänglichen kleinen Sanierungen in den ersten vier Jahren stoppte das Projekt jedoch aufgrund von Unstimmigkeiten mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks im Jahr 2015. Seitdem wurden keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr durchgeführt und das Gebäude war ein Rohbau ohne Fenster und Türen, ohne Innenausbau und Installationen etc.

In der Steuererklärung wurden dennoch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, welche vom Finanzamt nicht anerkannt wurden (mangels Anerkennung als Einkunftsquelle). Das BFG betonte in seiner Entscheidung, dass die Prüfung, ob vorweggenommene Werbungskosten vorliegen, gedanklich der Liebhabereibeurteilung vorgelagert ist. Demnach kann aus einem Umbau bzw. einer Gebäudesanierung noch nicht zwingend der Entschluss abgeleitet werden, das Gebäude in Folge zu vermieten. Dieser auf die Vermietung des Objekts gerichtete Entschluss des Steuerpflichtigen muss jedoch klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten; das Erzielen von tatsächlichen Einnahmen ist hingegen keine Voraussetzung für die Berücksichtigung von vorweggenommenen Werbungskosten. Mangels erkennbarer ernsthafter Vermietungsabsichten durch den Steuerpflichtigen – bedingt durch die „ewige Sanierung“ des Gebäudes – lagen für das BFG keine vorweggenommenen Werbungskosten vor, sodass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden konnten.

Kurz-Info zur Mietpreisbremse

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Die im März 2025 neuerlich beschlossene Mietenbremse (Mietpreisbremse) führt dazu, dass Mieten in Altbau-, Genossenschafts- und Gemeindewohnungen im Jahr 2025 nicht an die Inflation angepasst werden und somit vorübergehend eingefroren werden. Ohne diesen Schritt wären Kategorie- und Richtwertmieten ab April um ca. 3 bis 4 % angestiegen. Eine neuerliche Valorisierung der Mieten soll wieder im Jahr 2026 erfolgen. Die erneute Mietpreisbremse ist insoweit bemerkenswert, als Ende 2023 eine Anhebung der Kategoriebeträge und Richtwerte mit 1. April 2025 in Aussicht gestellt worden war.

Geldbeschaffungskosten für Darlehen sind laut BFG sofort abzugsfähig

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Das BFG hatte sich (GZ RV/7102760/2024 vom 7.10.2024) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Geldbeschaffungskosten (Finanzierungsnebenkosten) im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Darlehens für eine privat vermietete Wohnung über die Laufzeit des Darlehens zu verteilen sind oder sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Anlassfall war, dass eine Wohnung zwecks der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erworben wurde und die Anschaffung zum Teil mittels Bankdarlehens finanziert wurde (Rückzahlung in Raten). Vom auszuzahlenden Darlehensbetrag wurden sogleich diverse Geldbeschaffungskosten wie die Vermittlungsvergütung für den Darlehensvermittler, Kosten für Liegenschaftsbewertung, Bearbeitungsentgelt, Treuhandentgelt etc. abgezogen. Verzinst wurde gemäß Zins- und Tilgungsplänen der volle Darlehensbetrag.

Das Finanzamt verneinte die sofortige Abzugsfähigkeit der Geldbeschaffungskosten während der Steuerpflichtige mitunter argumentierte, dass Geldbeschaffungskosten den Einkommensteuerrichtlinien folgend keine Vorauszahlung darstellen und folglich eine Verteilung der Kosten nicht geboten sei. Überdies decke sich die sofortige Geltendmachung von Geldbeschaffungskosten als Werbungskosten mit der unternehmensrechtlichen Behandlung.

Das BFG betonte im Rahmen der Entscheidungsfindung, dass das Abflussprinzip (gem. § 19 EStG) für die zeitliche Zuordnung von Werbungskosten maßgeblich ist. Jedoch kommt das darin normierte Verteilungsgebot für Vorauszahlungen von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-, Garantie-, Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Verwaltungskosten im konkreten Fall nicht zur Anwendung, da es sich im gegenständlichen Fall nicht um eine Vorauszahlung im Sinne einer Zahlung, die wirtschaftlich einem späteren Zeitraum zuzurechnen ist, handelt. Überdies kommt eine Verteilung der Geldbeschaffungskosten auf die Laufzeit der Verbindlichkeit (gem. § 6 Z 3 EStG) nicht in Betracht, da die Bestimmung im außerbetrieblichen Bereich gar nicht zur Anwendung kommt. Selbst aus den Ausführungen im Darlehensvertrag über die Geldbeschaffungskosten (entgegen der Ansicht des Finanzamts) – diese seien über die Laufzeit des Darlehens verteilt zurückzuzahlen – sind laut BFG keine Aussagen über die Rückzahlungsmodalität zu entnehmen, sondern nur eine Verbraucherinformation bei der Darstellung des effektiven Jahreszinssatzes. Im Endeffekt konnten somit die Geldbeschaffungskosten sofort in voller Höhe als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden.

Update BMF-Info zu steuerlichen Maßnahmen bei der Hochwasserkatastrophe

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Zuletzt in der KI 07/24 haben wir über die steuerlichen Erleichterungen bei der im Juni 2024 ergangenen Hochwasserkatastrophe in Österreich berichtet. Im Zuge der jüngsten Hochwasserkatastrophe hat das BMF seine Information in wenigen folgenden Punkten ergänzt. Die anderen Maßnahmen gelten weiterhin unverändert und sollen eine Hilfestellung für betroffene Unternehmen bieten. Gleiches gilt für bewährte Maßnahmen seitens der ÖGK (siehe hierfür KI 08/24).

Für Personen, die ehrenamtlich für eine i.S.d. BAO gemeinnützige Organisation im Bereich der Katastrophenprävention und -hilfe tätig sind, kann ein Freiwilligenpauschale in Höhe von bis zu 50 € pro Tag (höchstens jedoch 3.000 € pro Jahr) steuerfrei gezahlt werden.

Die BMF-Info verweist auch auf die allgemeinen Investitionsbegünstigungen für Ersatzbeschaffungen. Diese sind auch auf Ersatzbeschaffungen von Anlagegütern im Betriebsvermögen aufgrund von Hochwasserschäden anzuwenden und umfassen sowohl die lineare wie auch die degressive Abschreibung (AfA). Für zwischen 2024 und 2026 fertiggestellte Wohngebäude im Betriebsvermögen (angeschafft oder hergestellt) kann eine beschleunigte AfA geltend gemacht werden. Der BMF-Info folgend ist hierbei auch zu beurteilen, ob Aufwendungen den Charakter einer Herstellung haben, da Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen keinen Herstellungsaufwand darstellen. Aufwendungen zur Beseitigung von Hochwasserschäden sind allerdings nicht als Instandsetzungsaufwand, sondern als sofort absetzbarer Instandhaltungsaufwand zu behandeln. Das nunmehrige Update der BMF-Info stellt klar, dass diese Erleichterungen sinngemäß auch bei der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelten.

Absetzbarkeit von Fremdkapitalzinsen bei Vermietung, wenn der Kredit von einem Familienangehörigen aufgenommen worden ist

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Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte sich unlängst mit der Frage auseinanderzusetzen (GZ RV/7102072/2017 vom 15.3.2024), ob im Zusammenhang mit dem kreditfinanzierten Kauf einer anschließend vermieteten Immobilie anfallende Fremdfinanzierungskosten auch dann abzugsfähig sind, wenn der jeweilige Kredit von Dritten (Familienangehörigen) aufgenommen wurde.

Ein Steuerpflichtiger hatte eine Immobilie für Zwecke der Vermietung erworben. Da er selbst über keine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügte, nahmen seine Ehegattin und seine Schwiegertochter Kredite auf, die sie an den Steuerpflichtigen weiterreichten. Dieser verpflichtete sich, die Rückzahlung der Kredite und Zinsen allein zu übernehmen, wobei als Sicherheit ein Pfandrecht bestellt und die Mietzahlungen an die Bank abgetreten wurden. Die Rückzahlung erfolgte ausschließlich aus den laufenden Mietzahlungen. Seitens des Finanzamtes wurde die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen verweigert, da der Steuerpflichtige nicht der alleinige Kreditnehmer war und die Rückzahlungen von einem gemeinsamen Konto erfolgten (Einstufung als steuerlich nicht abzugsfähiger Drittaufwand).

Das BFG kam – wirtschaftlich vollkommen nachvollziehbar – zu dem Ergebnis, dass es für die Abzugsfähigkeit von Fremdfinanzierungskosten als Werbungskosten nicht darauf ankommt, wer den Kredit aufgenommen hat. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob die Kreditmittel auch tatsächlich ausschließlich zur Finanzierung der Einkunftsquelle verwendet werden und die Rückzahlung des Kredites zur Gänze aus eigenen Mitteln des Steuerpflichtigen erfolgt. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass die Abzugsfähigkeit dann zu bejahen ist, wenn der Eigentümer der Liegenschaft (Einkunftsquelle) auch tatsächlich in seiner Leistungsfähigkeit durch mit seiner Einkunftsquelle in Zusammenhang stehende Zahlungen eingeschränkt wird.

Bei seiner Entscheidungsfindung stützte sich das BFG vor allem auf die Rechtsprechung des (deutschen) BFH. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass trotz des Fehlens einer konkreten Rechtsprechung des VwGH keine ordentliche Revision zugelassen wurde.

Änderung Liebhabereiverordnung – längere Betrachtungszeiträume

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Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Gewinn bzw. Gesamtüberschuss erwarten lassen, fallen unter den Begriff “Liebhaberei” und sind für die Einkommensteuer unbeachtlich. Daraus entstehende Verluste dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Eine große Rolle spielt die Liebhaberei im Bereich der Vermietung und Verpachtung, bei welcher typischerweise in den ersten Jahren regelmäßig Verluste auftreten.

Gestiegene Grundstückspreise und Baukosten sowie die rasant angestiegenen Zinsen haben in den letzten Jahren aber auch die Gesamtüberschusserwartungen bei Vermietungen unter Druck kommen lassen. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, wurde eine Anpassung der Zeiträume, innerhalb derer ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden muss, erforderlich. Mit dieser Maßnahme (zum Konjunkturpaket “Wohnraum und Bauoffensive” siehe auch den anderen Beitrag in dieser Ausgabe) soll verhindert werden, dass Vermietungen nur aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht mehr als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt werden. Mit der Änderung der Liebhabereiverordnung gilt nunmehr folgendes:

Der Betrachtungszeitraum wird sowohl bei der entgeltlichen Gebäudeüberlassung (“große Vermietung”) als auch bei der Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (“kleine Vermietung”) um jeweils fünf Jahre verlängert. Bei der “großen Vermietung” gilt als absehbarer Zeitraum nunmehr ein Zeitraum von 30 Jahren (bisher 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 33 Jahren (bisher 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Dies gilt für Gebäudeüberlassungen, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt. Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (“kleine Vermietung”) gelten als absehbarer Zeitraum 25 Jahre (bisher 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 28 Jahre (bisher 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Dies ist auf Betätigungen anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.

Bei der Ermittlung des Gesamtüberschusses war es nach Ansicht der Finanzverwaltung im außerbetrieblichen Bereich bei der kleinen und großen Vermietung bislang unzulässig, Veräußerungsgewinne miteinzubeziehen. Nun ist in § 3 Abs. 1 Liebhabereiverordnung der letzte Satz (“Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen.”) gestrichen worden. Nichts geändert daran hat sich, dass der erwartete Gesamtüberschuss anhand einer nachvollziehbaren Prognoserechnung nachzuweisen ist.

Konjunkturpaket “Wohnraum und Bauoffensive” bringt steuerliche Erleichterungen

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Vor dem Hintergrund der in die Krise geratenen Baubranche – ausgelöst durch gestiegene Zinsen wie auch erhöhte Material- und Lohnkosten – sollen mit dem Konjunkturpaket “Wohnraum und Bauoffensive” wichtige konjunkturelle Impulse gesetzt werden, leistbarer Wohnraum geschaffen und der Zugang zu Eigentum erleichtert werden. Die wichtigsten Eckpunkte wurden Ende Februar 2024 im Rahmen eines Vortrags an den Ministerrat vorgestellt – weite Teile des Konjunkturpakets wurden bereits im Nationalrat beschlossen. Wichtige ausgewählte Aspekte werden nachfolgend im Überblick dargestellt. Zu den Änderungen im Rahmen der Liebhabereibeurteilung siehe den gesonderten Beitrag in dieser Ausgabe. Zum “Handwerkerbonus PLUS”, der auch ein wichtiger Teil des Konjunkturpakets ist, siehe KI 04/24.

Erhöhte AfA für Wohngebäude

Bereits im Rahmen des Konjunkturstärkungsgesetzes 2020 ist eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für Gebäude eingeführt worden. Nun wurde die Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude im Betriebs- und im Privatvermögen weiter verbessert. Konkret kann in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung von Wohngebäuden der 3-fache Wert der Absetzung für Abnutzung (AfA) angesetzt werden. Im Rahmen der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt die AfA nunmehr jeweils 4,5 % für drei Jahre. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anwendbar. Die schnellere Abschreibung von Gebäuden ist für Neubauten möglich, welche zwischen 1.1.2024 und 31.12.2026 fertiggestellt werden und ist zudem an das Einhalten ökologischer Standards (“Klimaaktiv Bronze-Standard”) geknüpft.

Bessere Abschreibungsmöglichkeit bei Sanierungsmaßnahmen

Grundsätzlich ist der Herstellungsaufwand im Wege der AfA auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. In gewissen Fällen − etwa bei Aufwendungen i.Z.m. Denkmalschutz − war schon bisher eine beschleunigte Abschreibung möglich. Diese beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen wurde nunmehr erweitert (erstmals anwendbar ab dem Kalenderjahr 2024), damit auch Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Fünfzehntelabsetzung beschleunigt abgesetzt werden können, sofern eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes ausbezahlt wird. Insbesondere sind ökologisch ausgerichtete “Nachverdichtungen” damit steuerlich begünstigt.

Ökozuschlag für Wohngebäude

Die Erreichung der Klimaziele ist eine wesentliche immanente Zielsetzung auch im Rahmen der “Wohnraum- und Bauoffensive”. Deshalb wird auch die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und die Umrüstung auf klimafreundliche Heizungssysteme steuerlich begünstigt. Das “Öko-Sonderausgabenpauschale” hat schon bisher steuerliche Anreize für den privaten Wohnbereich geschaffen (Stichwort thermisch-energetische Sanierung und “Heizkesseltausch”). Mit einem neuen “Ökozuschlag” werden nun klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen bei vermieteten Wohngebäuden steuerlich attraktiver. Die Förderung besteht darin, dass bei vermieteten Wohnobjekten begünstigte Maßnahmen mit einem Zuschlag von 15 % für die Jahre 2024 und 2025 gefördert werden (abzugsfähig als Betriebsausgaben oder Werbungskosten). Solche Maßnahmen sind z.B. die Dämmung von Außenwänden, der Fenstertausch, die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses mit dem Ziel, die Energie- und Wärmeeffizienz des Gebäudes zu verbessern.

Wohnschirm wird aufgestockt

Der sogenannte Wohnschirm wird im Jahr 2024 um weitere 60 Mio. € aufgestockt, sodass 2024 insgesamt 125 Mio. € für den Bereich Wohnen zur Verfügung stehen. Konkret werden damit Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung gefördert, um der anhaltenden Teuerungswelle entgegenzuwirken.

Abschaffung von Nebengebühren beim Eigentumserwerb

Für 2 Jahre befristet (von 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026) werden die Nebengebühren beim Eigentumserwerb – das sind die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr – abgeschafft. Dies gilt für die Anschaffung des Eigenheims mit Hauptwohnsitzbegründung und ist technisch als Freibetrag bis zu 500.000 € (Anschaffungskosten) ausgestaltet. Sofern die 500.000 € überschritten werden, entfallen die Nebengebühren nur bis zu dieser Grenze – ab einem Erwerb von 2 Mio. € entfällt die Begünstigung zur Gänze. Um diese Begünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss der bisherige Wohnsitz für zumindest 5 Jahre aufgegeben werden und der Hauptwohnsitz im neuen Eigenheim für zumindest 5 Jahre begründet werden. Der pfandrechtlich gesicherte Betrag muss für die Inanspruchnahme dieser Befreiung ausschließlich oder zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft aufgenommen worden sein.

Erleichterungen bei niedrig verzinsten Förderdarlehen zur Wohnraumschaffung

Mittels Änderung des Finanzausgleichsgesetzes 2024 wurde auch eine Zinsunterstützung für Förderdarlehen zur Wohnraumschaffung beschlossen. Die Länder haben dadurch etwa die Möglichkeit, bis zum Jahr 2028 beim Bund Mittel aufzunehmen und damit niedrig verzinste Darlehen mit einem Maximalzinssatz von 1,5 % und bis zu 200.000 € Kreditsumme für Wohnbauförderung an natürliche Personen vergeben zu können.

VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

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Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, kommt die sogenannte “Liebhaberei” zur Anwendung. Dies hat zur Konsequenz, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Wenn ausnahmsweise doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steuerpflichtig. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der “großen” und der “kleinen Vermietung”. Bei der “kleinen Vermietung” handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z.B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer “großen Vermietung” (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten) beträgt der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu beschäftigen: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und außerdem die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Bei der Beurteilung ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und bei der Erstellung der Prognose auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant war, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. War hingegen die Vermietung unbefristet geplant, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis erzielt. Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt der Vermieter. Gegebenenfalls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.

Ob im Zusammenhang mit einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Darauf, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit ohne Zweifel aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.